Registre national d’immatriculation des syndicats de copropriétaires, une base de données pour les pouvoirs publics, mais quelle utilité pour l’éco-système (syndics, copropriétaires, notaire…) ? Tribune libre de Carlos Benitez, Expert Comptable Commissaire aux Comptes - Associé du cabinet FCN & Fondateur de Comandex (solution d’externalisation de la comptabilité mandants pour administrateurs de biens).
Le registre national d’immatriculation des syndicats de copropriétaires voulu par la loi ALUR a été présenté par le Ministère du Logement, de l’égalité, des territoires et de la ruralité comme devant permettre d’avoir une meilleure connaissance du parc de logement pour détecter les copropriétés qui seraient "fragilisées". Cette population de copropriétés est aujourd’hui estimée à 15 % du parc national ; l’immatriculation devrait permettre d’affiner ce pourcentage. Grâce à cette base de données, les pouvoirs publics promettent de lutter efficacement et de manière ciblée contre ces fragilités. Un des principaux constats, justifiant la mise en place d’un tel registre, est que le parc reste peu connu des potentiels acquéreurs, des notaires, des syndics de copropriété, des copropriétaires et des pouvoirs publics… or au regard des textes qui sont parus, le seul acteur à qui ce registre sera réellement utile est uniquement le Ministère par l’intermédiaire du teneur du registre qui n’est autre que l’Agence nationale de l’habitat.
Comment en sommes nous arrivé là et pourquoi ?
Rappel de la réglementation :
L’article 52 de la loi du 24 mars 2014, dite loi ALUR créé le registre national d’immatriculation des syndicats de copropriétaires ; le décret du 26/08/2016 pris en conseil d’état en précise les modalités d’application, puis l’arrêté du 10/10/2016 en précise la liste des données devant être portée au registre. De nombreux articles déjà parus traitent des modalités de mises en œuvre mais s’attardent peu sur les conséquences pratiques.
Rappelons que 5 objectifs ont guidé cette réglementation :
- Mieux connaitre le parc de copropriétés : ses caractéristiques (nombre, localisation, taille, âge) et son état ;
- Permettre aux pouvoirs publics de mieux appréhender les processus de fragilisation des copropriétés, afin d’intervenir en amont dès l’apparition des premières difficultés et de limiter le recours aux procédures lourdes et coûteuses utilisées pour traiter les copropriétés en grande difficulté ;
- Disposer d’éléments de comparaison des charges, qui seraient utiles aux syndics et aux copropriétaires dans la gestion quotidienne et prospective de leurs copropriétés et qui participeraient à une meilleure information des futurs acquéreurs ;
- Sécuriser les démarches des syndics et des copropriétaires en créant un identifiant unique pour chacune des copropriétés ;
- Le cas échéant, créer un effet levier pour les copropriétés non organisées, en les incitant à structurer leur gouvernance.
1/ Mieux connaitre le parc de copropriétés
C’est clair que cette méga base de données, que représente le registre national, fait entrer la copropriété dans l’ère du "Big Data", et permettra de connaitre exactement le parc immobilier sous statut de copropriété… Mais seulement pour l’Anah ; puisque les modalités de consultations font que les syndics de copropriété professionnels ou les administrateurs provisoires n’auront accès qu’aux informations des copropriétés de leur périmètre de gestion. En ce qui concerne le grand public c’est encore plus flou, puisque ce dernier n’aura accès qu’à "des données statistiques, agrégées, à des seuils ne permettant pas l’identification des copropriétés".
On est donc très loin d’un greffe du tribunal de commerce, qui permet à tous de consulter et d’obtenir des renseignements pertinents sur la santé financière des entreprises.
Aussi, l’objectif de mieux connaitre le parc de copropriété est atteint, mais uniquement pour le teneur du compte…
2/ Permettre aux pouvoirs publics de mieux appréhender le processus de fragilisation des copropriétés
C’est bien là l’enjeu principal, puisque cela permettrait d’orienter plus efficacement la politique en matière de soutien à l’habitat en général et à la copropriété en particulier.
Dans les données à renseigner sur le registre figurent, outre l’identification du déclarant et de la copropriété :
- les procédures administratives et judiciaires ; nous pensions qu’elles étaient déjà connu des pouvoirs publics... ;
- Les données financières de la copropriété ; dans ces données il n’est pas prévu de communiquer le solde de trésorerie alors que c’est un indicateur essentiel de la solvabilité du syndicat. En effet, même en cas d’impayés importants, les syndics diligents font des appels de fonds exceptionnels en attendant de régler une action judiciaire contre un débiteur important ou font voter des travaux pour réparer la dégradation du bâti. On arrivera à une base statistique mais dont la pertinence ne permettra pas un fin maillage des immeubles "fragiles", d’autant que comme dénoncé à de nombreuses reprises, le référentiel comptable n’est pas assez précis en l’état actuel des textes. De plus, les logiciels "métiers" ne sont ni suffisamment sécurisés, ni assez homogènes au niveau du traitement de l’information financière, pour permettre l’exploitation comme cela est le cas au niveau des entités fiscalisées pour lesquelles leurs logiciels comptables permettent l’extraction d’un Fichier des Ecritures Comptables (FEC) normalisés par l’administration fiscale et exploitable comme il se doit.
Là encore, nous doutons fort que les pouvoirs publics puissent mieux appréhender le processus de fragilisation des copropriétés à partir de ce seul registre national. Ils auront besoin de plus de moyens humains et d’outils d’analyse beaucoup plus fins.
3/ Disposer d’éléments de comparaison des charges
Comme rappelé en introduction, compte tenu des droits d’accès au registre, cela ne se fera que de manière statistique, peut-être par région. Dans tous les cas, c’est bien méconnaître les spécificités du marché de la copropriété puisque chaque copropriété possède ses propres spécificités techniques en fonction de sa date de construction intégrant tous les travaux que les copropriétaires ont supportés au fil des années… Il est donc très compliqué de normaliser un budget de dépense par type de copropriété, ou par situation géographique et c’est bien là tout l’intérêt du métier de syndic, de faire bénéficier aux copropriétés d’un véritable savoir-faire au service de leur spécificité !
La volonté d’automatiser ou d’industrialiser le métier artisanal de syndic de copropriété paraît utopique. Si la numérisation de certains métiers semble évidente, il est aussi important de noter que chaque bâtiment a ses spécificités, sa propre expression artistique et architecturale.
4/ Sécuriser les démarches des syndics et créer un effet de levier pour les copropriétés non organisées
Je regroupe sciemment ces deux objectifs qui démontrent la défiance du pouvoir politique à l’égard d’une profession qui, si elle n’est pas parfaite, tente chaque jour d’apporter le meilleur service à plus de 8 millions de copropriétaires sans besoin d’être sous la tutelle étatique. D’une part, les associations de consommateurs jouent pleinement leur rôle ; d’autre part, la future ex prochaine commission de contrôle, fusionnée avec le CNTGI, redonnera, nous l’espérons, une image plus positive à cette profession à la fois complexe et polyvalente (un syndic doit être un technicien du bâtiment, un juriste, un comptable, voire un psychologue…).
En conclusion, mettre sous tutelle une profession en renforçant le pouvoir étatique n’est plus d’actualité, voire est en totale contradiction avec la directive service européenne qui dérèglemente plus qu’elle ne réglemente.
Notons que tout ce processus a un coût et, comme le dénonce le président de la FNAIM, une nouvelle imposition verra certainement bientôt le jour….
